Tributación Inmobiliaria en Chile: Claves para Empresas en Régimen General (14A)

La industria inmobiliaria en Chile no solo mueve el mercado de bienes raíces, sino que también está profundamente influenciada por el marco tributario nacional. Para una empresa sujeta al Régimen General (Primera Categoría, 14A), conocer sus obligaciones y beneficios tributarios es esencial para cumplir con la normativa y optimizar su gestión financiera. En este artículo, te explicamos los principales aspectos de la tributación inmobiliaria en Chile, desde ingresos y gastos hasta detalles técnicos y cumplimiento tributario.

Ingresos a Declarar

Las empresas del sector inmobiliario deben declarar todos los ingresos que derivan de su actividad, los cuales incluyen:

• Arriendos cobrados: Tanto de bienes muebles como inmuebles.
• Venta de propiedades: Esta operación puede estar afecta o exenta de IVA dependiendo de las características de la propiedad.
• Ingresos financieros:
  • Intereses percibidos y devengados de depósitos a plazo.
  • Rentabilidades de fondos mutuos (solo percibidos).
  • Dividendos recibidos de inversiones en otras empresas o acciones.
• Otros ingresos: Como compensaciones por garantías o arrendamientos especiales.

Mantener un registro detallado de estos ingresos es clave para determinar correctamente la base imponible del impuesto a la renta.

Gastos Deducibles

Uno de los mayores beneficios de operar en el sector inmobiliario bajo el Régimen 14A es la posibilidad de deducir gastos relacionados con las operaciones. Estos incluyen:

1. Gastos operativos:

   • Gastos comunes (GGCC).
   • Reparaciones y mantenimiento de inmuebles.
   • Servicios legales y contables.

2. Impuestos y contribuciones:

   • Pago de contribuciones, incluyendo la sobretasa en inmuebles de alto valor.

3. Gastos de administración y comercialización:

   • Comisiones por corretaje de propiedades.
   • Remuneraciones y honorarios de empleados y asesores.

4. Gastos financieros:

   • Intereses hipotecarios asociados a la adquisición de propiedades.
   • Revalorización de deuda en UF.

5. Otros gastos menores:

   • Viáticos, gastos notariales, y otros costos generales.

6. Depreciaciones:

   • Los activos como edificios y departamentos pueden depreciarse, pero es importante recordar que en los departamentos solo se deprecia la proporción correspondiente a la construcción (excluyendo derechos sobre espacios comunes y terrenos).

Beneficios Tributarios para Empresas Inmobiliarias

El marco tributario chileno ofrece ciertos incentivos que permiten optimizar la carga fiscal, como:

• Incentivo al ahorro: Permite rebajar el 50% de la RLI menos los retiros, ayudando a financiar proyectos nuevos o reinversión.
• Crédito fiscal por IVA: Se puede utilizar el IVA soportado en la compra de propiedades o bienes relacionados con la actividad para disminuir el débito fiscal o pedir su devolución como prestamo el que se ira devolviendo con el pasar del tiempo.
• Exenciones de IVA: Aplicables en ciertos casos, como la venta de propiedades usadas o arriendos no amoblados de inmuebles.

Detalles Técnicos Importantes

1. Depreciación de departamentos:
   Los departamentos solo se pueden depreciar por su proporción de construcción, excluyendo terrenos y derechos comunes. Para calcular esto correctamente, es necesario contar con un certificado de avalúo detallado que indique la distribución del valor del inmueble.

2. Venta de propiedades:
   Al vender una propiedad, se debe dar de baja del activo tanto el inmueble como los derechos asociados a espacios comunes y terrenos. Esto impacta directamente en el cálculo de la utilidad o pérdida en la operación.

3. Sujeto a IVA: Si pediste devolución del iva por el Art 27 Bis significa que estas afecto a IVA en el arriendo y en la venta de propiedades, este proceso incluso afecta en un termino de giro. Procura no inventar contratos de arriendo para ejecutar una simulación de renta con propiedades para uso personal, las consecuencias pueden ser desastrosas.

Cumplimiento Tributario: Obligaciones Clave

1. Declaraciones Mensuales y Anuales

Las empresas deben cumplir con las siguientes obligaciones de forma periódica:

• F29 (Declaración Mensual):

  • Para operaciones como arriendos no amoblados, si los resultados son negativos debido a depreciaciones, el PPM puede suspenderse y el F29 presentarse solo con los datos de venta.
  • Si se ha solicitado devolución de IVA bajo el artículo 27 bis, el F29 debe presentarse obligatoriamente.

• Declaraciones Juradas (DJ):

  • DJ 1847: Información sobre las rentas percibidas.
  • DJ 1926: Movimientos de capital propio.
  • DJ 1948: Solo en caso de retiros, distribución de utilidades o cambios de socios/accionistas.

2. Información Financiera Obligatoria:

Además, las empresas deben presentar anualmente:

• Libro diario y libro mayor.
• Balance de 8 columnas.
• Control de activo fijo financiero y tributario.
• Registros RLI, CPT, RAI, RRE y SAC (según corresponda al régimen tributario).

Recomendacion contable: Llevar la contabilidad en metódo trbutario, simplificará la revisión de SII.

Situación Especial: Arriendo de Bienes Amoblados

El arriendo de bienes amoblados está sujeto al pago de IVA. Para determinar el IVA a declarar, se debe emitir el documento tributario correspondiente y aplicar la fórmula para calcular el débito fiscal.

¡Por supuesto! Aquí tienes el ejemplo ajustado para un arriendo mensual de $350.000 con el cálculo del IVA considerando la deducción del 11% del avalúo fiscal anual.

Ejemplo práctico

1. Datos del arriendo:

   • Valor del arriendo mensual: $350.000.
   • Avalúo fiscal anual del inmueble: $20.000.000.

2. Cálculo del monto exento (11% del avalúo fiscal):

   Exento =20.000.000×0,11=2.200.000 (anual).

   Dividimos este monto anual por 12 para obtener la exención mensual:

   Exento mensual=2.200.000 / 12=183.333.

3. Cálculo de la base imponible:

   Base imponible=350.000−183.333=166.667.

4. Cálculo del IVA (19% de la base imponible):

   IVA = 166.667×0,19 = 31.667.

5. Total del arriendo con IVA:

   Total = Base imponible+IVA = 350.000.

   El desglose queda así:

   • Valor neto (base imponible): $166.667.
   • IVA: $31.667.
   • Monto exento: $183.333.
   • Total mensual del arriendo: $350.000.

Notas:

1. El 11% del avalúo fiscal: Es una exención mensual que se aplica automáticamente a todos los arriendos amoblados.
2. Documento tributario: Es obligatorio emitir una factura o boleta afecta a IVA, desglosando claramente el monto neto y el impuesto.
3. Cumplimiento tributario: Este cálculo aplica exclusivamente a arriendos amoblados; si el arriendo es de bienes no amoblados, no está afecto a IVA.

Conclusión: La Clave Está en la Planificación

La tributación inmobiliaria para empresas en el Régimen General (14A) puede ser compleja, pero también ofrece oportunidades importantes para optimizar costos y mejorar el flujo de caja. Contar con un asesor experto en tributación es fundamental para:

• Aprovechar los beneficios fiscales disponibles.
• Cumplir con las normativas del Servicio de Impuestos Internos (SII).
• Evitar multas y sanciones por incumplimientos tributarios.

Si eres persona natural y tienes propiedades que estan haciendote pagar impuesto por los arriendos que percibes deberias considerar iniciar actividad incluso retroactiva.

En Niutax, nuestro equipo de expertos está listo para ayudarte a navegar en el mundo de la tributación inmobiliaria. ¡Planifica, optimiza y haz crecer tu negocio con nosotros!